Жилищное самоуправление и вопросы энергосбережения (из опыта Карелии)

А. М. Склярский, первый заместитель Председателя Государственного комитета Республики Карелия по реформированию жилищно-коммунального хозяйства

Первым шагом было разделение функций подрядчика и заказчика путем создания служб единого заказчика, которые взяли на себя обязанности от имени населения заключать договоры с поставщиками жилищно-коммунальных услуг. Появилась реальная возможность при приемке работ от поставщиков жилищно-коммунальных услуг оценивать качество этих услуг и производить оплату в соответствии с ним.

Это позволило упорядочить взаимоотношения в сфере ЖКХ и серьезно повысить качество предоставляемых услуг. Однако вскоре стало понятно, что этого шага явно недостаточно, поскольку непосредственные потребители жилищно-коммунальных услуг не участвовали в оценке качества предоставляемых им услуг и тем более не знали о суммах оплаты за них в целом по дому, району или городу.

Службы единого заказчика создавались в форме муниципальных учреждений, и поставщики ЖКУ также были муниципальными предприятиями. Те и другие, естественно, вскоре нашли «общий язык».

Службы единого заказчика не всегда могли рассчитываться с поставщиками ЖКУ, поскольку бюджеты не возмещали в полном размере затраты на льготы и субсидии, а поставщики, ссылаясь на неполную оплату их услуг, снижали их качество.

Круг проблем замкнулся. Поиск путей выхода из этого положения привел к опыту работы в сфере ЖКХ частных предприятий и объединений собственников квартир, взявших в свои руки управление домовым хозяйством.

Был сделан следующий шаг. Провели открытый конкурс на управление жилищным хозяйством одного из микрорайонов г. Петрозаводска. Победителем конкурса оказалась частная компания, которая вот уже более трех лет управляет жилищным хозяйством этого микрорайона и обеспечивает более высокое качество работ.

Экспериментальный жилой квартал в историческом центре г. Петрозаводска

Однако масштабы управления достаточно велики, поэтому и у муниципальных и у частных управляющих компаний не всегда занимались конкретными недостатками того или иного дома, чем и объясняется недовольство населения и этой системой управления жилищным хозяйством.

Кроме того, принципиально муниципальная управляющая компания не заинтересована в экономии ресурсов, поскольку ее услуги оплачиваются по тарифу, а показатель экономии не учитывается при оценке результатов их работы.

В случае же частной управляющей компании, если и появляются сэкономленные средства, то они направляются не на повышение качества обслуживания домов, а на собственные нужды этой компании.

Таким образом, на наш взгляд, наиболее эффективный способ управления жилым домом – это организация самоуправления путем создания управляющей компании в форме товарищества собственников жилья. Именно собственники квартир и нежилых помещений самые заинтересованные лица в экономии энергоресурсов и других материальных и финансовых затрат при обеспечении их жилищно-коммунальными услугами.

При этом способе управления составляется смета расходов на содержание конкретного дома и обеспечение его коммунальными услугами (теплоснабжение, холодное водоснабжение, электроснабжение, водоотведение, газоснабжение и т. п.). Собираемые с жильцов средства идут непосредственно на оплату техобслуживания и коммунальных услуг именно их дома, и вся экономия этих средств направляется полностью на повышение качества услуг именно этого дома.

На общем собрании собственников ежегодно подводятся итоги выполнения сметы и планов работы правления и составляются новые на очередной год. Естественно, что все мероприятия на год планируются с целью повышения качества содержания домового хозяйства и прилегающей территории при тщательном соблюдении режима экономии всех ресурсов.

За каждую трату денег председатель и правление несут ответственность перед собственниками квартир и нежилых помещений.

Основываясь на этом, в Карелии занялись развитием жилищного самоуправления как основного направления реформирования жилищно-коммунального хозяйства. В этом деле серьезную помощь оказали законодатели, приняв недавно новый Жилищный кодекс РФ, который вступит в силу с 1 марта 2005 года. Этот документ также направляет на активизацию работы по переводу многоквартирных домов на самоуправление и в нем основной его формой определены жилищно-строительные кооперативы (ЖСК) и товарищества собственников жилья (ТСЖ).

ЖСК обладает правом юридического лица и может организовывать строительство и управление одним или несколькими домами.

ТСЖ – некоммерческая организация собственников жилых и нежилых помещений, создаваемая как юридическое лицо для управления домовым хозяйством одного или нескольких домов.

Кроме того, жители домов могут организоваться в потребительское общество жильцов (ПОЖ) для обеспечения контроля за качеством предоставления им жилищно-коммунальных услуг и влиять на размер их оплаты поставщикам услуг по договору с администрацией.

В настоящее время в г. Петрозаводске создано более 90 ТСЖ, ЖСК и ПОЖ и ассоциация жилищного самоуправления в форме некоммерческого партнерства, которая призвана объединить все организации жилищного самоуправления с целью более успешного решения задач, стоящих перед ними.

Кроме развития непосредственно жилищного самоуправления, получает свое развитие и территориальное общественное самоуправление (ТОС). Задачи ТОС несколько шире задач просто управления домом. В этом случае речь идет уже о взятии по договору с администрацией функций управления определенной территорией, в том числе и домовым хозяйством.

На первом этапе ТОС по своей инициативе и на свои средства решают задачи благоустройства территории или ремонта в подъездах (при частичном финансировании из городской казны), организуют проведение местных культурных и спортивных мероприятий, развивают общественную активность жителей своей территории, участвуют в обсуждении планов администрации по развитию этой территории, дают свои предложения.

В последующем ТОС по договору с администрацией могут взять на себя и функции заказчика по благоустройству территории, техническому обслуживанию домов и обеспечению их коммунальными услугами. Пока ТОС в своем развитии находятся на первом этапе, хотя уже и они объединяются в общественную организацию под названием «Город и мы».

Наиболее продуктивно работают ТСЖ и ЖСК, которые по-разному организуют свою деятельность. Одни ведут управление и техническое обслуживание дома собственными силами. То есть открывают расчетный счет, сами составляют смету, начисляют плату за услуги, печатают расчетные листки для каждого собственника квартиры, нанимают обслуживающий персонал – уборщиц, дворников, слесарей и т. п., заключают договоры на поставку коммунальных услуг и осуществляют расчеты с поставщиками этих услуг. Так поступают ТСЖ на базе одного большого или нескольких многоквартирных домов.

Другие – заключают договоры на техническое обслуживание и на поставку коммунальных услуг с организациями-поставщиками и только проверяют качество, объем выполненных ими работ и услуг и производят с ними расчеты со своего расчетного счета.

Третьи – нанимают управляющего или управляющую компанию, и уже она заключает договоры с поставщиками услуг и рассчитывается с ними. При этом с собственников оплату собирает на свой счет управляющая компания.

Четвертые – нанимают управляющего, который занимается управлением, но при этом договоры на поставку жилищно-коммунальных услуг подписывает председатель ТСЖ (ЖСК) и расчеты с поставщиками идут с расчетного счета ТСЖ.

Известно, что поставка коммунальных услуг осуществляется монополистами (тепло, вода, газ, электричество) и тарифы на их услуги утверждаются централизованно. Например, в г. Петрозаводске тариф на теплоэнергию установлен единый для всех потребителей независимо от того, к какому теплоисточнику подключен дом.

И, напротив, в сфере услуг по техническому обслуживанию домов и по их управлению уже формируется рынок с достаточно жесткой конкуренцией. В городе уже 4 частные структуры и 1 муниципальная предлагают услуги по управлению ТСЖ и более десятка предлагают услуги по техническому обслуживанию. Это дает положительный результат, поскольку все они предлагают цену ниже муниципального тарифа, или если такую же, то с большим набором услуг и более высокого качества.

Расчеты с поставщиками коммунальных услуг ведутся по показаниям домовых счетчиков, а в большинстве домов ТСЖ имеются счетчики и в квартирах. Поэтому жители домов заинтересованы в экономии ресурсов и охотно решают проблемы установки утепленных дверей в подъездах, оборудованных кодовыми замками или домофонами, а систему освещения в подъездах оснащают автоматикой.

Правление ТСЖ строго следит за соблюдением порядка и жесткого режима экономии ресурсов всеми собственниками квартир, проводя проверки готовности к эксплуатации в зимних условиях не только дома в целом, но и каждой квартиры с целью устранения утечки тепла через щели в окнах и дверях.

Количество ТСЖ в г. Петрозаводске непрерывно растет, и для этого создаются необходимые условия. В качестве положительного примера функционирования органов жилищного самоуправления можно указать создание ассоциации жилищного самоуправления, которое самым благотворным образом сказалось на укреплении авторитета ТСЖ перед всеми органами власти. Так, в том числе и благодаря настойчивости руководства ассоциации жилищного самоуправления, в городе введен единый тариф на отопление. В прежние годы жильцы ТСЖ, получавшие тепло и горячую воду от некоторых ведомственных котельных, платили за него в несколько раз больше, чем муниципальные дома. Введение единого тарифа решает проблему строительства новых домов по территории города более равномерно. До этого решения застройщики старались получить место на территории, отапливаемой более дешевым источником тепла.

Положительным примером функционирования органов территориального общественного самоуправления является работа комитета территориального общественного самоуправления села Коткозеро. Например, в основном благодаря настойчивости этого комитета власти села своевременно обеспечили топливом местные источники тепла и жители в этом году не жалуются на отсутствие тепла, в отличие от некоторых других сел Олонецкого района Карелии. Кроме того, стараниями этого комитета местная школа превращена в центр культуры и образования для детей и взрослых, в селе действует свое радиовещание, а школьные компьютеры подключены к Интернету. В дальнейшем планируется взять на управление жилищное хозяйство села и можно не сомневаться, что вопросы энергосбережения будут решены в этом селе максимально хорошо.