Системы кондиционирования воздуха, предпочитаемые инвесторами

Roderic Bunn

 

Хорошо известно, что критерии выбора вентиляционных систем у инвесторов, строящих здания для последующей продажи или сдачи в аренду, редко удовлетворяют стремлениям покупателей. Подтверждением тому являются результаты опроса, проведенного недавно в Великобритании, которые дают повод для серьезных размышлений.

Почему предприниматели в сфере строительного бизнеса отдают предпочтение системам с вентиляторными конвекторами даже тогда, когда проектное задание явно тянет на более высокий уровень? Почему у них портится настроение, если речь заходит о вентиляционных системах с распределительной сетью или о том, что перспективы улучшенной регулировки, повышения качества воздуха и существенного энергосбережения весьма значительны? Ответ, в общем-то, очевиден: инвесторы по определению заинтересованы исключительно в скорости строительства и максимальной надежности зданий и сооружений. Исторически инвесторы никогда не уделяли особого внимания вопросам, касающимся комфорта арендаторов.

С другой стороны, арендаторы имеют различные приоритеты. Прежде всего, они хотят иметь гибкую и легко регулируемую систему, которая обеспечивала бы хорошее качество воздуха, была бесшумной и не создавала сквозняков.

Проведенный недавно опрос основных «игроков» на строительном рынке – сметчиков, экспертов, проектировщиков, риэлторов – позволил сопоставить системы кондиционирования, которые предпочитают инвесторы, с системами, имеющими потенциально лучшие характеристики.

Использованные для оценки систем критерии основаны главным образом на требованиях, предъявляемых инвесторами к гипотетическому бизнес-центру в центральной части города для сдачи в аренду. Кроме того, учитывались представления потенциального арендатора о надлежащей надежности.

Вообще говоря, был проведен простой оценочный опрос по семи видам систем кондиционирования воздуха:

- системе с переменным расходом воздуха (VAV);

- системе с напольными воздухораспределителями (Hiross и им подобные);

- системе с вентиляторными конвекторами (фэнкойлами) потолочного типа;

- системе с охлаждающими панелями и вентиляцией;

- системе периметральной индукции;

- системе с переменным расходом воздуха и вентиляторными коробками;

- мульти-сплит системе (например, VRV, Daikin).

Каждая система оценивалась по следующим критериям:

- инвестиционные расходы;

- максимальная полезная площадь;

- высота здания;

- минимальная размеры машинного зала;

- гибкость планировки помещений;

- техническое обслуживание;

- энергопотребление;

- регулирование;

- акустика;

- сроки строительства;

- качество воздуха.

Система оценок

Каждый критерий оценивался по степени «весомости». Наиболее «весомым» критерием – 10 очков – решено считать максимальную полезную площадь, затем идут гибкость планировки помещений и капитальные затраты. По каждому типу оборудования была составлена таблица, аналогичная приведенной на с. 17. За определением значимости критерия в баллах в первой колонке следуют пять категорий оценки: от «неуд.» до «отлично» с балльным выражением от 1 до 5. Достаточно умножить «вес» каждого критерия на соответствующую оценку, чтобы получить окончательный балл. Общая балльная оценка системы определяется суммой промежуточных очков.

К примеру, для системы охлаждающих панелей и распределительной вентиляции (см. табл.) критерий максимальной полезной площади (оценивающийся в 10 очков) считается хорошим и дает 3 балла. Произведение 10х3=30 представляет собой промежуточную оценку первого критерия для данного типа установки. Сумма промежуточных очков дает в результате 178.

С общего согласия первое место было отдано максимальной полезной площади, поскольку это главная забота инвесторов, если вести речь об окупаемости капиталовложений.

Следующую позицию занимает гибкость планировки, за ней следуют инвестиционные расходы. Остальные факторы (техническое обслуживание, энергопотребление, регулирование) представляют ограниченный интерес и волнуют главным образом арендаторов.

Поскольку времени, отпущенного на строительные работы, всегда не хватает, а полезная площадь и высота сооружения определяются рамками сметы, эти критерии получили меньшее число баллов по той простой причине, что система кондиционирования воздуха не может диктовать, каким должно быть здание: система может иметь лишь ограниченное воздействие.

Естественно, получается, что качество воздуха, хотя и является важным вопросом для арендаторов, существенного влияния на подрядчика в выборе системы кондиционирования не оказывает. Опять все просто: ни одна из рассматриваемых систем не дает качества воздуха ниже установленного стандарта. Несмотря на то что системы с переменным расходом воздуха с вентиляторными конвекторами обеспечивают худшее качество воздуха, чем прямоточные системы с постоянным (максимальным) расходом, их технические характеристики считаются приемлемыми.

Таблица Оценка системы охлаждающих панелей и распределительной вентиляции

Критерий «Вес» Неуд. Удовл. Хорошо Оч. хор. Отлично Очки Максимальная полезная площадь 10 - - Х - - 30 Гибкость внутренней планировки 9 - - Х - - 27 Инвестиционные расходы 8 - Х - - - 16 Техническое обслуживание 7 - - - - Х 35 Регулирование 6 - Х - - - 12 Энергопотребление 5 - - - Х - 20 Сроки строительства 4 - Х - - - 8 Акустика 3 - - - - Х 15 Качество воздуха 2 - - - - Х 10 Высота здания 1 - - Х - - 3 Минимальные размеры машинного зала 1 - Х - - - 2 Итого             178

Системы с вентиляторными конвекторами и системы с переменным расходом воздуха

Интересно отметить, что системы с переменным расходом воздуха и периметральные индукционные системы получили немного очков, что наводит на мысль о том, что дни «стандартных» технических решений, скорее всего, сочтенzы.

Во время последнего бума «стандартных» технических решений для административных сооружений наметился возврат к системам с вентиляторными конвекторами, хотя зачастую такие установки более шумные и требуют большего объема работ по техническому обслуживанию, чем системы VAV и им подобные.

По мнению риэлторов, эксплуатационные расходы тоже не имеют особого значения для инвесторов. Гибкость планировки оказывается важнее главным образом потому, что инвестор хочет, чтобы помещения предоставляли для определенных групп потенциальных арендаторов как можно более широкие возможности в плане их организации.

Проектировщики с такой точкой зрения согласны и добавляют, что участки, обслуживаемые системами с вентиляторными конвекторами, меньше, чем зоны обслуживания VAV. В сущности, если в одном помещении нагрузка составляет 40 Вт/м², а в помещении рядом нагрузка нулевая, то система с вентиляторными конвекторами оказывается эффективней. Однако, по мнению экспертов, в административных помещениях рекомендуется устанавливать не обычные системы VAV, а VAV с вентиляторными коробками, которые считаются более эффективными по сравнению с простыми системами VAV, хотя стоимость систем VAV с вентиляторными коробками на 10% выше стоимости систем с вентиляторными конвекторами.

Таким образом, стандартные системы с потолочными вентиляторными конвекторами представляют на сегодня наиболее экономичное решение.

Сметчики также думают, что системы VAV – это лишние расходы для арендатора. «Когда речь заходит о полезной площади административных помещений, на первом месте всегда системы с вентиляторными конвекторами, поскольку коробки VAV требуют увеличения высоты помещения, к тому же пространство, отводимое под машинный зал, существенно больше».

Противоположного мнения придерживаются проектировщики: они уверены, что для систем с вентиляторными конвекторами требуется больше терминалов, чем для систем VAV, следовательно, возрастают объемы пусконаладочных работ.

Несмотря на противоположное мнение экспертов, сметчики и риэлторы согласились в том, что в списке систем, предпочитаемых инвесторами, вслед за системами с вентиляторными конвекторами следуют системы VAV и VAV с вентиляторными коробками. «Если это так, – подчеркивают эксперты, – то не теряем ли мы из виду тех, для кого, собственно, и проектируем здания, то есть людей? Ведь как бы там ни было, здание может быть прибыльным в расходной части, но если при этом люди в нем чувствуют себя некомфортно, оно становится неприемлемым».

Другие системы

Что касается других систем кондиционирования воздуха, эксперты высказали горячую заинтересованность в технологии охлаждающих панелей в сочетании с системой вентиляции. При этом эксперты признали, что в этом случае требуется известная гибкость в определении критериев проектирования с целью не допустить безмерного повышения стоимости системы.

Системы на основе охлаждающих панелей в сочетании с вентиляцией представляются целесообразными в тех случаях, когда имеются умеренные нагрузки по охлаждению и допускается некоторая гибкость в установлении критериев летнего температурного режима.

С этим в целом согласны проектировщики, хотя и с некоторыми оговорками. К примеру, требования к микроклимату возводимого здания не должны быть слишком жесткими, в противном случае при всех прочих равных условиях стоимостной уровень системы может выйти за допустимые пределы. Кроме того, если речь идет об охлаждающих панелях, строители потолков должны работать одновременно на том же уровне с монтажниками системы кондиционирования воздуха.

И здесь неплохо выглядят системы мульти-сплит, в силу того что они очень недорогие и легко регулируются.

И, наконец, системы с напольными воздухораспределителями (типа конструкции гибкого пространства Hiross) получили неплохие оценки, поскольку при невысокой стоимости обеспечивают хорошее качество воздуха (такое сочетание встречается крайне редко), хотя при этом напольное оборудование отнимает у арендатора полезное пространство.

Окончательные результаты

Рисунок 1.

На рис. 1 приведены оценки всех рассмотренных нами систем. Неудивительно, что по шкале, установленной строительными подрядчиками, наивысшую оценку получили системы с вентиляторными конвекторами. За ними следуют системы мульти-сплит и системы типа Hiross.

Окончательные результаты таковы:

- системы c вентиляторными конвекторами потолочного типа –  201 балл;

- системы VRV и аналогичные –  195 баллов;

- конструкции гибкого пространства Hiross – 186 баллов;

- охлаждающие панели с системой вентиляции – 178 баллов;

- системы VAV с вентиляторными коробками – 168 баллов;

- системы VAV – 163 баллов;

- системы периметральной индукции – 150 баллов.

Системы с вентиляторными конвекторами получили высокую оценку потому, что обеспечивают максимальное использование полезной площади помещений, достаточно высокую оценку – по разделам инвестиционных расходов, высоты здания, минимального пространства, требующегося для машинного зала, гибкости и регулирования. Низкие оценки были выставлены в категориях технического обслуживания, управления и акустики.

Относительно хорошие оценки получили системы периметральной индукции в категориях минимальных размеров машинного зала, гибкости и качества воздуха. Однако те же самые системы были признаны весьма посредственными по полноте использования полезной площади и инвестиционным расходам.

Системы VAV с вентиляторными коробками считаются хорошими по большинству критериев, в особенности по минимальной площади машинного зала и максимальному использованию полезной площади. Очень низкие оценки получены в категориях инвестиционных расходов и технического обслуживания. Посредственно оценивается и акустический уровень системы.

Системы мульти-сплит типа VRV наивысшие оценки получили по инвестиционным расходам и максимальному использованию полезной площади, однако по техническому обслуживанию, акустике и качеству воздуха оценки достаточно низкие.

Системы на основе охлаждающих панелей и вентиляции имеют хорошие оценки по техническому обслуживанию, акустике и качеству воздуха, и не такие хорошие по площади машинного зала, капиталовложениям и срокам строительства. Эти системы заняли четвертое место, из чего можно предположить, что системы могут получить более широкое распространение на рынке «спекулятивного» офисного строительства, если подрядчикам удастся решить проблему регулирования и площадей, требующихся для устройства направляющих вертикальных опор для воздуховодов.

В оценке систем VRV помимо прочего следует учитывать необходимость дополнительной системы вентиляции, поскольку эти системы предназначены только для охлаждения. Эффективность вентиляции в плане распределения и качества воздуха не идет ни в какое сравнение с тем, как работают полностью воздушные системы, например, системы VAV.

Несмотря на это, разница в полученных оценках между системами VRV и системами на основе охлаждающих панелей с распределительной вентиляцией является ключом к пониманию причин успеха VRV на рынке инженерных систем. Отсюда можно предположить, что, по крайней мере, в данном случае потребности инвестора прямо противоположны потребностям будущих арендаторов.

В этом смысле есть основания опасаться, что чисто воздушным системам придется все-таки потесниться, если только арендаторы не согласятся платить больше за то, чтобы иметь помещение, безусловно, более дорогое в строительстве, но с существенно более комфортной и здоровой средой.

Заключение

Сметчики, эксперты и риэлторы, принявшие участие в этом опросе, признали, что данные ими оценки являются приблизительными и в значительной степени субъективными. Как бы там ни было, анализ полученных данных показывает, что приоритеты инвесторов находятся в противоречии с нуждами арендаторов помещений в вопросах потребностей комфорта среды.

Экономически выгодное строительство зачастую означает автоматический отказ от высоких стандартов качества воздуха – стандартов, которые, по мнению экспертов, как раз просто необходимы. Не удивительно поэтому, что системы с вентиляторными конвекторами продолжают считаться наиболее подходящим решением, а остальные есть лишь компромисс.

Перепечатано с сокращениями из журнала RCI.

Перевод с итальянского С. Н. Булекова.

«Конфликт» между инвестором и потенциальным покупателем (арендатором) с точки зрения выбора системы кондиционирования воздуха характерен сегодня и для российских условий, причем основные противоречия идентичны рассмотренным в статье.

За последние годы «НПО Термэк» приобрело достаточно большой опыт проектирования, монтажа, наладки и эксплуатации систем вентиляции и кондиционирования воздуха крупных офисных центров класса «А» с повышенными требованиями к комфортности внутреннего микроклимата. Это здания-новостройки в Москве на улицах Тверская, Пятницкая, на улице Щепкина, в Зачатьевском переулке и др.

Проектирование и строительство этих зданий осуществлялось в два этапа. На первом этапе – «shell-and-corе» – были запроектированы и смонтированы центральные системы вентиляции и кондиционирования без поэтажной разводки.

После завершения первого этапа здания (целиком или частями) были проданы или сданы в аренду, и новый владелец (арендатор) индивидуально осуществлял планировку и интерьер своей части здания в соответствии со спецификой своей деятельности.

На втором этапе – «fit-off» – проектировались и монтировались поэтажные разводки воздуховодов, воздухораспределители, зональные или индивидуальные доводчики.

Рассматривая концептуально возможные варианты схем вентиляции и кондиционирования воздуха для подобных зданий при двухстадийном проектировании и строительстве, наиболее целесообразной представляется зональная местно-центральная система кондиционирования с вентиляторными конвекторами (фэнкойлами) в качестве местных доводчиков температуры. Эта же схема получила наивысшую оценку у строительных специалистов и агентов по недвижимости в опубликованной статье.

При проектировании систем вентиляции и кондиционирования воздуха в зданиях «shell-and-core» возникает ряд специфических моментов.

Во-первых – неопределенность с функциональным назначением отдельных частей и всего здания в целом. Как правило, после сдачи в эксплуатацию здание является многофункциональным. Как показывает практика, появляются помещения ресторанов, кухонь, парикмахерских, мини-типографий и другие, требующие автономных систем приточно-вытяжной вентиляции. На втором этапе строительства очень затруднительно, а то и невозможно добавить приточные и вытяжные системы, т. к. приходится в значительной степени нарушать строительные конструкции, а свободное пространство вентиляционных камер ограничено. Эту проблему следует решать на первом этапе путем монтажа резервных вентиляционных стояков. Также следует предусматривать место под оборудование, закладывать в проекты теплового пункта и холодоснабжения возможные тепловую и холодильную нагрузки на предполагаемые приточные системы.

Следующая проблема – это неопределенность с воздухообменом. Плотность заселения помещений с постоянными рабочими местами в административных зданиях – примерно 6 м² на человека. Однако определенную часть полезной площади занимают помещения со значительно меньшей плотностью. Исходя из этого, следует определять общий воздухообмен, рассчитывая каждый этаж на максимальное количество рабочих мест, т. е. 6 м²/чел. Таким образом, суммарный воздухообмен по этажам будет превышать общий расчетный. Это исключит возможность локального дефицита приточного воздуха без чрезмерных капитальных затрат. При этом сбалансировать системы возможно с помощью регулирующих воздушных клапанов.

Необходимо обратить внимание на то, что внутри здания появляются помещения, требующие охлаждения круглый год, – помещения, не имеющие наружных ограждений: серверные, кроссовые, мини-АТС и т. д. Очевидно, что необходимо предусмотреть возможность работы холодильной машины в холодный период года или установить дополнительно сухой охладитель, что удешевит систему в эксплуатации.

Подготовка статьи к публикации и комментарий:

Е. О. Шилькрот, А. А. Наумов, «НПО Термэк»

Тел. (095) 482-3810, факс (095) 482-4201

Е-mail: termek@mail.transit.ru