Немного о заливах

А. М. Филиппов, начальник Инспекции по контролю за энергосбережением Государственной жилищной инспекции г. Москвы

Ежедневно в России по тем или иным причинам происходит залитие водой нескольких тысяч квартир, причем ущерб наносится не только квартире, где произошла авария, но и соседям снизу. В системе страхования заливы занимают одно из первых мест по числу страховых случаев.

Читателю статьи может казаться, что его эта проблема никогда не коснется, однако это не так. Даже установка системы защиты от протечек не гарантирует от нового ремонта и выяснения отношений с соседями. Для чего же нужны системы защиты от протечек?

Эти системы призваны самостоятельно обнаружить протечку и отреагировать на нее заранее запрограммированным действием: подать предупредительный звуковой сигнал, отправить голосовое или SMS-сообщение, перекрыть поступление в квартиру горячей и холодной воды. На рынке много подобных систем, общий принцип их действия – обнаружить одним или несколькими датчиками протечку и подать сигнал в контроллер (электронный блок управления). Контроллер, получив указанный сигнал, посылает сообщение хозяину квартиры и одновременно приказывает исполнительному механизму перекрыть воду. Связь между компонентами системы осуществляется по проводам или по радиоканалу.

Более подробную информацию об этих системах и их компонентах можно найти на сайтах производителей, в специализированных журналах и т. п., однако читателю следует знать, что установка подобной системы не является панацеей. Заливы происходят не только при срыве подводок или разрыве фитингов на системах холодного и горячего водоснабжения, но и при свищах в стояках систем, которые может перекрыть только слесарь, а также в системах отопления, на которых вряд ли разрешат установить дополнительную запорную арматуру, необходимую для работы системы. Без запирающих устройств система способна только подать сигнал, не более, т. е. она из системы защиты от утечек превращается в систему оповещения о протечках.

Учитывая это, главной темой данной статьи является не столько защита от залитий, сколько установление их причины и объяснение дальнейших действий столкнувшегося с аварией владельца квартиры.

Понятно, кто виноват в залитии, когда оно произошло, например, из-за забывчивости – оставили кран открытым, или по неосторожности – случайно задели гибкую подводку чем-то тяжелым и сорвали ее. Также нередко причиной таких неприятностей становятся неумелые действия рабочих, выполнивших ремонт в квартире, или их халатное отношение к работе, т. е. некачественно выполненная работа по монтажу. Но гораздо обиднее, когда протечки случились в отсутствие хозяев и, как правило, не по их вине.

Основные нормативные документы, регламентирующие техническую эксплуатацию жилищного фонда и предоставление коммунальных услуг населению (по состоянию на 01.10.2010) Федеральные нормативно-правовые документы: «Правила технической эксплуатации тепловых энергоустановок» (утв. Минэнерго России от 24.03.03г. № 115); МДК 2-03.2003 «Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда»; МДК 2-04.2004 «Методическое пособие по содержанию и ремонту жилищного фонда» (утв. Госстроем РФ 01.01.2004); МДК 3-02.2001 «Правила технической эксплуатации систем и сооружений коммунального водоснабжения и канализации» (Утв. Приказом Госстроя России от 30.12.99г. № 168); «Правила предоставления коммунальных услуг гражданам» (утв. постановлением Правительства РФ от 23.05.2006г. № 307); «Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме» (утв. постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 г. № 491); «Правила пользования жилыми помещениями» (утв. постановлением Правительства РФ от 21.01.2006г. № 25); «Правила пользования системами коммунального водоснабжения и канализации в РФ» (утв. постановлением Правительства РФ от 12.02.99г. № 167); ГОСТ Р51617–2000 «Жилищно-коммунальные услуги». Московские нормативно-правовые документы: ЖНМ-2004/01 «Регламент подготовки к зимней эксплуатации систем тепло- и водоснабжения жилых домов, оборудования, сетей и сооружений топливно-энергетического и коммунального хозяйств города Москвы» (утв. постановлением Правительства Москвы от 27.04.2004г. № 284-ПП); ЖНМ-2006/01 «Работы аварийного характера в жилых зданиях» (утв. постановлением Правительства Москвы от 25.04.2006 г. № 276-ПП); ЖНМ-2006/03 «Регламент взаимодействия жилищных и энергоснабжающих организаций при отключениях систем теплоснабжения и водоснабжения, теплопотребления и водопотребления жилых зданий» (утв. постановлением Правительства Москвы от 21.11.2006 г. № 906-ПП); ЖНМ-96-01/4 «Подготовка к сезонной эксплуатации жилых зданий» (утв. постановлением Правительства Москвы от 04.06.1996 г. № 465); ЖНМ-96-01/5 «Работы, выполняемые при технических осмотрах и по заявкам населения в счет платы за техническое обслуживание зданий» (утв. постановлением Правительства Москвы от 04.06.1996 г. № 465); ЖНМ-96-01/6 «Услуги по заявкам населения (за счет собственных средств) по обслуживанию и содержанию жилых зданий и придомовых территорий» (утв. постановлением Правительства Москвы от 04.06.1996 г. № 465); МГСН 3.01–01 «Жилые здания»; «Порядок определения границ балансовой принадлежности и/или эксплуатационной ответственности инженерных сооружений и оборудования Комплекса городского хозяйства» (утв. 07.06.2005г. руководителем Комплекса городского хозяйства города Москвы); «Порядок начисления платежей за коммунальные услуги (горячая вода, холодная вода и водоотведение) в жилых помещениях по показаниям общедомовых и квартирных приборов учета» (утв. 26.07.2005 г. первым заместителем Мэра Москвы в Правительстве Москвы).

Так что же делать, когда затоплена квартира и соседи снизу?

Для начала условимся, что в данной статье будут рассмотрены заливы только системами отопления (ЦО), холодного и горячего водоснабжения (ХВС и ГВС), поскольку протечки через канализацию, межпанельные стыки и кровлю имеют свою специфику. Как правило, заливы системами ЦО, ГВС и ХВС происходят вследствие аварийных ситуаций (аварий).

Итак, что же делать в случае аварии? Ниже приведены действия, общие для всех жителей, которые были залиты.

1. Если авария произошла при вас, звоните в местную диспетчерскую службу и сообщайте об аварии, при этом запишите Ф.И.О. диспетчера, принявшего заявку, номер заявки, время. Одновременно или сами перекройте воду (если авария на системе ХВС или ГВС – закрутите вентили на подводке, если на системе ЦО, то нужно перекрыть оба крана на подводках к отопительному прибору), или ждите слесаря, который в случае неисправности вентилей на подводках или невозможности отключить отопительный прибор (в зависимости от места аварии и системы, на которой она произошла) должен отключить весь стояк. Если авария произошла в ваше отсутствие, то наверняка слесаря вызовут соседи снизу. Одновременно еще раз напомним о системах защиты от утечек, которые могут послать сигнал об аварии хозяину квартиры.

2. После поступления обращения о повреждении квартиры в диспетчерскую службу организации, управляющей жилым домом (далее – управляющая компания, УК), последняя организует в день поступления заявки или последующие двое суток (например, если заявка поступила в субботу, то комиссия будет не раньше понедельника) комиссионное обследование на месте в присутствии:

• потерпевшей стороны;
• старшего по подъезду (дому);
• представителя организации, осуществляющей эксплуатацию (обслуживание) жилого дома;
• представителя управляющей компании.

По результатам комиссионного обследования поврежденной квартиры на месте составляется акт произвольной формы, в котором указывается факт и причина залития (повреждения), производится описание объема причиненного ущерба (для последующего определения его размера) и делается вывод об имеющих место действиях (бездействии), повлекших повреждение квартиры, со стороны или эксплуатационной организации, или владельца поврежденной квартиры, или иного лица, указывается виновная сторона.

Таблица 1 Распространенные места аварий систем ЦО, ГВС и ХВС и их причины

Система ЦО Система ХВС и ГВС Место аварии Вероятная причина Место аварии Вероятная причина Отопительный прибор (трещина в секции, течь соединения с подводкой, течь между секциями радиатора из-за выдавливания прокладки), запорно-регулирующая арматура (трещина, течь соединения) Некачественный металл (струкура металла), некачественное литье, износ, коррозия металла, некачественная вода, неправильный тип прибора для данной системы, некачественная установка, проведение гидравлических испытаний (опрессовка системы высоким давлением, проводится весной или летом раз в год), значительное превышение параметров ЦО по давлению (постоянное или временное, например, гидроудар) Гибкая подводка (сорвало, течь соединения), запорная арматура (трещина, течь соединения), подводящие трубы (трещина, течь соединения), квартирные водосчетчики (течи соединений, трещины шаровых кранов) Некачественное изделие, неправильный тип подводки для данной системы, некачественная установка, значительное превышение параметров ХВС или ГВС по давлению (постоянное или временное, например, гидроудар), износ, коррозия металла, некачественный металл (структура металла), литье, некачественная вода

В табл. 1 перечислены основные места прорыва (протечки) систем ЦО, ГВС и ХВС и наиболее вероятные их причины. Разумеется, для более точного ответа важны различные данные, в том числе этажность дома, на каком этаже расположена ваша квартира, менялась ли арматура на системе, в каком она состоянии, проводился ли и когда капитальный, текущий ремонт системы, в каких местах, а также тип и марка отопительного прибора и многое другое. Имеет значение даже время года, когда произошла авария (для отопления, например, в период подготовки к отопительному сезону проводят гидравлические испытания). Более того, причина аварии может быть даже не в доме, а в источнике тепло- и водоснабжения (тепловом пункте, насосной станции), к которому присоединен дом.

Акт составляется в трех экземплярах, подписывается всеми присутствующими при осмотре поврежденной квартиры гражданами, утверждается главным инженером управляющей компании и вручается по одному экземпляру представителям виновной и пострадавшей сторон. Третий экземпляр Акта хранится в управляющей компании. По истечении 10 дней составляется акт и опись работ по ремонту пострадавшего помещения. Это необходимо для того, чтобы установить величину ущерба по прошествии времени: после высыхания некоторые дефекты проявляются не сразу, а какие-то исчезают через пару дней.

В случае, когда повреждение квартиры произошло из-за неправомерных действий или бездействия одного из пользователей (собственников, нанимателей, арендаторов) расположенных выше помещений, обязательно присутствие его или его представителя при проведении осмотра поврежденной квартиры и подписание им (его представителем) Акта обследования. Если авария произошла в квартире у вас, то ваше присутствие в других помещениях необходимо. Постарайтесь сфотографировать место события.

Что считать неправомерными действиями? В первую очередь, это несогласованная (самовольная) перепланировка. Здесь не помогут никакие оправдания, поскольку самовольное переустройство является административным правонарушением.

Во-вторых, работы, связанные с заменой или перемещением отопительных приборов, полотенцесушителя (который, кстати, тоже относится к отопительным приборам), которые, хоть и не требуют специального разрешения, но в обязательном порядке должны быть согласованы с управляющей компанией.

Не допускается переустройство и (или) перепланировка помещений, если при этом:

• устанавливаются отключающие или регулирующие устройства на общедомовых (общеквартирных) инженерных сетях, если пользование ими оказывает влияние на потребление ресурсов в смежных помещениях;
• увеличиваются нагрузки на несущие конструкции сверх допустимых по проекту (расчету по несущей способности, по деформациям) при устройстве стяжек в полах, замене перегородок из легких материалов на перегородки из тяжелых материалов, размещении дополнительного оборудования в помещениях квартир;
• выполняются работы по устройству полов с подогревом от общедомовых систем водоснабжения и отопления;
• переносятся радиаторы в застекленные лоджии, балконы и иные летние помещения.

В жилых домах типовых серий не допускается:

• устройство проемов, вырубка ниш, пробивка отверстий в стенах-пилонах, стенах-диафрагмах и колоннах (стойках, столбах), а также в местах расположения связей между сборными элементами;
• устройство штраб в горизонтальных швах и под внутренними стеновыми панелями, а также в стеновых панелях и плитах перекрытий под размещение электропроводки, разводки трубопроводов.

В Москве порядок действий и правила составления акта в случае залития помещений из-за неисправности инженерного оборудования регламентируются Приказом Управления городского заказа № 55-48/1 и Департамента жилищно-коммунального хозяйства и благоустройства города Москвы № 5-37/1 от 12.03.2001 «Об утверждении инструкции “О порядке проведения работ по ремонту освобождаемого жилого помещения” и положения о порядке проведения ремонта, связанного с повреждением жилого помещения» (можно найти на сайте Мосжилинспекции: www.mzhi.ru).

Копию акта обследования должны отдать вам. Учтите, что если в акте указано, что авария произошла по вашей вине, то убедить в обратном при наличии вашей подписи будет очень трудно, поэтому в таком случае отмечайте свое несогласие с выводами комиссии. Учтите, что при отказе виновной (хотя бы на первый взгляд) стороны от подписания Акта обследования об этом в Акте должна быть сделана соответствующая запись (до подписей всех остальных лиц, присутствующих на комиссионном обследовании).

3. На основании Акта обследования организация, осуществляющая эксплуатацию жилого дома, составляет расценочную опись работ, предусматривающих устранение повреждений, отмеченных в Акте обследования жилого помещения.

Расценочная опись официально (с указанием регистрационного номера и даты) предъявляется виновной стороне.

Если виновной стороной является организация, осуществляющая эксплуатацию жилого дома, то она производит ремонт поврежденного жилого помещения за свой счет.

Если виновной стороной является физическое или юридическое лицо, занимающее расположенное выше помещение, оно обязано произвести ремонт за счет собственных средств.

Если имущество застраховано, то ущерб возмещает страховая компания, затем она после расследования причин аварии и определения виновного лица предъявляет к нему претензии. Впрочем, здесь речь идет о том нередком случае, когда управляющая компания, а также остальные жители в аварии винят того, в чьей квартире произошла авария, т. е. вас.

Ниже даны рекомендации, как доказать, что виновное лицо – не вы. Эти рекомендации не относятся к случаям привлечения к выполнению работ «умельцев», не имеющих лицензии или аккредитации, не оставляющих после себя никакого следа в виде договора, счетов, квитанций, расписок, гарантийных обязательств и других документов, подтверждающих выполнение работ.

Итак, если на вас подают в суд, то ваша задача показать, что вы, как житель, не контролируете и не регулируете качество эксплуатации инженерных систем и коммунальных услуг, не обслуживаете системы и не можете отвечать за действия ресурсоснабжающих, управляющих и обслуживающих организаций.

Для начала необходимо установить точную причину аварии, которая может отличаться от указанной в Акте залития. Примерные причины были указаны выше, в конкретном случае наиболее точно причину определит эксперт (специалист), который выдаст экспертное заключение (мнение специалиста) для суда. Для этого можно пригласить эксперта (лицо, обладающее специальными знаниями в области строительства, эксплуатации жилищного фонда) или обратиться в контрольные органы (Ростехнадзор, Роспотребнадзор, Государственная жилищная инспекция субъекта РФ), в другие специализированные организации с просьбой направить своего представителя в качестве эксперта или специалиста для установления причин аварии и составления акта проверки (осмотра, обследования), в котором будут изложены хронология событий, вероятные причины и т. п. У этих же организаций можно уточнить, были ли предписания по вашему адресу на устранение нарушений в системе, на которой произошла авария, попросить копии документов, возможно, придется ходатайствовать через суд о получении копий следующих документов.

Об эксплуатации дома и источника тепло- и водоснабжения:

• паспорт готовности дома к осенне-зимней эксплуатации (последний);
• журнал заявок ОДС (начиная, примерно, за неделю или за месяц до аварии);
• объявления об отключении системы (если систему перед аварией отключали, то за месяц до даты аварии);
• факсограмма об отключении системы и проведении работ;
• акт о залитии (акт обследования);
• договор на поставку ГВС, ХВС и ЦО (действующий на момент аварии) между управляющей
• договор на обслуживание систем ГВС, ХВС и ЦО (действующий на момент аварии);
• оперативный журнал ЦТП (теплового пункта), к которому присоединен дом. В журнале регистрируются параметры температуры и давления систем ЦО, ГВС и ХВС три раза в день (начиная примерно за месяц до аварии по дату аварии);
• в случае, если ЦТП диспетчеризировано, то распечатки показаний системы диспетчеризации (начиная примерно за месяц до аварии по дату аварии);
• режимная карта абонента (ЦТП) или насосной станции, в ней отмечено, на какие параметры давления рассчитан дом.

Об эксплуатации системы ЦО:

• акт готовности системы отопления здания (последний);
• распечатки общедомовых приборов учета тепловой энергии, если они установлены (примерно за месяц до аварии по дату аварии, суточные и часовые);
• замеры давления в системе ЦО на вводе инженерных систем в дом и в квартире в день и на момент аварии (если фиксировались).

Свои документы в случае установки или замены оборудования (прибора):

• акт монтажа прибора (подводки);
• акт замены прибора;
• акт ввода в эксплуатацию прибора;
• паспорт оборудования (прибора);
• сертификаты организации, проводившей установку оборудования (прибора);
• сертификат соответствия оборудования (прибора) санитарно-гигиеническим требованиям;
• сертификат на трубопроводы, шаровые краны и фасонные изделия;
• все согласования на установку прибора (оборудования).

Об эксплуатации системы ХВС или ГВС:

• распечатки общедомовых приборов учета холодной и горячей воды, если они установлены (примерно за месяц до аварии по дату аварии, суточные и часовые);
• замеры давления холодной и горячей воды на вводе инженерных систем в дом и в квартире в день и на момент аварии (если фиксировались).

Свои документы в случае установки или замены оборудования (прибора):

• акт
• акт замены оборудования (подводки);
• акт ввода в эксплуатацию оборудования (подводки);
• паспорт оборудования;
• сертификаты организации, проводившей установку оборудования (прибора);
• сертификат соответствия оборудования (прибора) санитарно-гигиеническим требованиям;
• сертификат на трубопроводы, шаровые краны и фасонные изделия.

Также, по возможности, нужно провести экспертизы и подготовить для суда:

• результаты экспертизы прибора/подводки/крана/металла и т. п. на предмет изношенности, величины коррозии, качества металла и т. п. (эксперты делают вырезки участков систем);
• заключение Роспотребнадзора о качестве воды или теплоносителя;
• заключение эксперта (специалиста) о причинах аварии и оценки качества эксплуатации инженерных систем;
• показания свидетелей, фотографии с места события и т. п.;
• копии актов проверки и предписаний на устранение нарушений по инженерным системам

Список документов не ограничен, здесь указаны лишь основные. Не надо запрашивать сразу все, для каждого случая нужны разные документы. Главное – это показать, что причиной аварии стала некачественная эксплуатация инженерной системы, которая привела к превышению допустимого давления в системе, износу, коррозии металла и т. п., что, в свою очередь, спровоцировало аварию. За эксплуатацию внутридомовой инженерной системы несет ответственность организация, управляющая жилым домом, которая также заключила договор на обслуживание системы с какой-либо организацией. Конечно, причина аварии может быть и вне дома, однако с ресурсоснабжающей организацией должна разбираться управляющая компания, поскольку между ними заключен договор на поставку энергоресурса с определенными параметрами, вам управляющая компания обязана предоставить коммунальную услугу надлежащего качества. Таким образом возможно снять с себя обвинение в аварии, а также предъявить встречные требования возмещения ущерба.

Все вышесказанное не поможет вам в случае самовольного выполнения работ, связанных с вмешательством в системы ЦО, ХВС и ГВС. Помните, что любое переоборудование инженерных систем обязательно должно быть согласовано с управляющей компанией, работы желательно (но не обязательно) проводить силами организации, занимающимися их эксплуатацией, обязательно с ее ведома; на все оборудование и проводимые работы необходимо иметь документы, подтверждающие качество работ и их согласование с управляющей компанией. Да, это очень нудно и трудно, но в случае чего суд поверит бумагам, а не словам, или же примет во внимание их отсутствие, причем не в вашу пользу.

Надо учесть, что вся система отопления, начиная от наружной стены здания или общедомового узла учета и до отопительных приборов включительно, является общедомовой собственностью; системы холодного и горячего водоснабжения относятся к общедомовой собственности от наружной стены здания или общедомового узла учета до первого запирающего устройства включительно на подводке от стояка.

Более подробно список выполняемых работ по эксплуатации и обслуживанию инженерных систем, параметры качества предоставления услуг и другую информацию можно получить из указанных ниже нормативных документов.

Полезные ссылки:

www.mzhi.ru – официальный сайт Государственной жилищной инспекции города Москвы (Мосжилинспекции); www.epd.ru, www.mosgoreiac.ru – официальные сайты государственного унитарного предприятия «Московский городской Единый информационно-аналитический центр» (ГУП «МосгорЕИАЦ»); www.mos.ru – официальный сайт Правительства Москвы; www.housing.mos.ru – официальный сайт Департамента жилищной политики и жилищного фонда города Москвы; www.dgkh.ru – официальный сайт Департамента жилищно-коммунального хозяйства и благоустройства города Москвы; oaomoek.ru – ресурсоснабжающая компания ОАО «МОЭК»; www.mosvodokanal.ru – ресурсоснабжающая компания МГУП «Мосводоканал»; www.mosenergo.ru – ресурсоснабжающая компания ОАО «Мосэнерго»; www.mosteploseti.ru – ресурсоснабжающая компания ОАО «Московская теплосетевая компания»; www.center-kgh.ru – официальный сайт Государственного учреждения города Москвы «Центр информационного обеспечения и содействия реформе в жилищно-коммунальном хозяйстве г.Москвы» (ГУ «Центр реформы в ЖКХ») – специализированное учреждение при Правительстве Москвы, осуществляющее методическое и информационное сопровождение реформы ЖКХ в городе; expert-kollegia.ru/sud_expertizi.php – сайт АНО «Центр Судебных Экспертиз», в том числе оценки ущерба и проведения различных экспертиз; www.misis.ru – сайт Национального исследовательского технологического университета «Московский институт стали и сплавов» (НИТУ МИСиС), среди услуг центров, входящих в него, присутствуют «оценка и подтверждение соответствия (в том числе сертификация) металлургической продукции», «количественный и качественный элементный анализ состава твердых тел» и «электронно-микроскопические исследования твердых тел».