Аспекты взаимодействия службы эксплуатации зданий с владельцами квартир

С. Г. Никитин, начальник отдела главных специалистов службы эксплуатации, лауреат премии НП «АВОК» «За успехи в инженерном искусстве»

В. А. Лебедев, главный механик ООО «ДС Эксплуатация»

При продаже квартир в многоэтажных зданиях и высотных комплексах достаточно высокого класса сотрудники риэлтерских фирм обычно сообщают, что в этих квартирах предусматривается свободная планировка, не раскрывая при этом, что вкладывается в это понятие. В результате владелец квартиры, не читавший Жилищный кодекс Российской Федерации со всеми его поправками, трактует это понятие как возможность делать в собственной квартире все что угодно.

Усугубляет ситуацию то обстоятельство, что дизайнеры, выполняющие проект квартиры, сами зачастую не имеют достаточного опыта, позволяющего учесть все ограничения и специфику работы оборудования. Особенно это заметно в проектах, выполненных зарубежными дизайнерами: зачастую они не только не имеют представления о нормативных требованиях, но и вообще не очень хорошо представляют себе специфику, определяемую отечественными климатическими условиями.

Так, например, был предложен заказчику и, несмотря на возражения службы эксплуатации, воплощен на практике проект планировки квартиры, в которой ванна стояла вплотную к окну. Разумеется, после первого же отопительного сезона, когда даже в не очень холодную погоду внутренняя поверхность остекления обледеневала в результате выпадения конденсата, планировка была переделана с учетом рекомендаций службы эксплуатации.

Одна из проблем, часто возникающих в проектах планировки квартир, связана с размещением отопительных приборов. Понятно желание дизайнеров и владельцев квартир «спрятать» эти элементы инженерного оборудования таким образом, чтобы не нарушать эстетического восприятия интерьера квартиры. За образец отделки зачастую берется интерьер, разработанный зарубежным дизайнером, но при этом не учитывается то обстоятельство, что этот интерьер был разработан для здания, расположенного в совершенно других климатических условиях, с совершенно другими ограждающими конструкциями и совершенно иным составом инженерного оборудования. Особенности размещения отопительных приборов регламентируются как отечественными нормативно-методическими документами, так и рекомендациями фирм – производителей оборудования, но, к сожалению, не всегда эти рекомендации выполняются.

В современных условиях процесс заселения здания растягивается на несколько лет, в течение которых постоянно ведутся работы по отделке квартир. Даже после того, как дом полностью заселен, какие-то квартиры меняют своих хозяев, а в каких-то владельцы решают выполнить те или иные переделки. Таким образом, в здании постоянно проводятся ремонтные или строительные работы.

В зданиях, принятых в эксплуатацию нашей службой, поддерживается жесткий регламент проведения таких работ: не до 23:00, а даже до 18:00. Однако и при выдерживании регламента все неудобства, сопровождающие проведение работ, вызывают вполне понятные жалобы жильцов соседних квартир, и разрешать конфликтные ситуации опять же приходится службе эксплуатации.

Владельцы квартир, уверенные, что в своей квартире они могут выполнять любые работы, не принимают во внимание то обстоятельство, что в пределах их квартиры находятся элементы общедомовых инженерных систем – сантехнические ниши, стояки систем отопления и т. д. При всех перепланировках владелец квартиры обязан учитывать интересы и остальных жителей данного дома. Между тем очень часто встречается случай, когда при отделке санузлов сантехническая ниша полностью закрывается, не предусматривается никаких лючков для ревизий. В результате это приносит неприятности самому владельцу квартиры: при возникновении какой-либо аварии приходится нарушать отделку, и восстанавливать ее владелец квартиры должен за свой счет, поскольку требование об обеспечении доступа является для него обязательным.

В практике службы эксплуатации были судебные прецеденты: владельцы не допускали в свои квартиры технических специалистов для устранения аварий и попасть в квартиру удавалось после соответствующего судебного постановления.

С другой стороны, можно отметить, что постепенно повышается уровень технических знаний жильцов и понимание ими позиции технического персонала и интересов соседей: в последние годы жильцы стали относиться к требованиям службы эксплуатации более лояльно, понимая, что эти требования в конечном счете направлены на защиту интересов их самих. Бывают случаи, когда житель квартиры, изначально негативно настроенный к службе эксплуатации и считающий ее требования необоснованными, сам попадает в ситуацию, требующую оперативного и квалифицированного вмешательства специалистов. После этого отношение к службе эксплуатации у такого жильца меняется, он понимает, что эти требования являются обоснованными и необходимыми.

В ряде случаев все же не удается убедить жильца в том, что технические решения, использованные им при отделке или ремонте своей квартиры, хотя и не противоречат требованиям нормативных документов и Жилищного кодекса РФ, тем не менее являются технически неграмотными или необоснованными. В этом случае при приемке квартиры после окончания работ служба эксплуатации делает запись о том, что служба эксплуатация возражала против применения данного решение, поскольку оно может привести к негативным последствиям, эти последствия указываются. В этом случае служба эксплуатации может защитить в дальнейшем свои интересы в суде. Дело в том, что в настоящее время, чтобы доказать свою правоту в суде, служба эксплуатации вынуждена привлекать независимых экспертов. Поскольку сами сотрудники службы эксплуатации считаются заинтересованной стороной, их мнения, даже и подкрепленные ссылками на нормативно-методические документы, не учитываются в качестве решающих аргументов при разрешении спорных ситуаций. Если при приемке квартиры, как было указано выше, сделаны соответствующие записи, отстаивать свою позицию в суде становится значительно легче.

Рисунок 1. Пример узла внутриквартирного подключения отопления, горячего и холодного водоснабжения с фильтрами и водосчетчиками: 1 – cчетчик с импульсным выходом; 2 – узел подключения полотенцесушителя с краном на пе ре мыч ке; 3 – фильтр гру бой очист ки (пред ва ри тель ный); 4 – фильтр тонкой очистки с обратной промывкой; 5 – гребенки системы отопления; 6 – горячее водоснабжение; 7 – холодное водоснабжение

Множество нарушений требований отечественных нормативных документов, требований Жилищного кодекса РФ связано с присоединением к помещениям квартир балконов. В эксплуатируемых нами зданиях не запрещен демонтаж стены между квартирой и балконом, но категорически запрещен вынос на эти балконы отопительных приборов, поскольку присоединенные площади лежат за пределами теплового контура здания. Несмотря на мероприятия по дополнительному утеплению этих площадей, температура в них все равно остается более низкой по отношению к прочим помещениям квартиры.

Вообще, как показывает практика, жильцы, изначально рассчитывая разместить на этих площадях, например, зимние сады, в дальнейшем отказываются от этой идеи, поскольку достаточно низкая локальная температура воздуха и температура внутренних поверхностей в зимнее время не позволяют создать условия для нормального роста растений. Для поддержания требуемого температурного режима владельцу квартиры приходится использовать электрические отопительные приборы, и часто, оценив после первого отопительного сезона затраты на электроэнергию, владелец квартиры отказывается от идеи использования присоединенной площади балкона для того же зимнего сада.

Сходная ситуация возникает в случаях, когда владелец квартиры не выполняет рекомендации требований службы эксплуатации в части подбора отопительных приборов. Не имея представления о принципах расчета требуемой производительности отопительного прибора, владелец квартиры или даже приглашенный им дизайнер выбирают отопительный прибор исходя из его габаритов и внешнего вида, подбирая в итоге приборы с существенно заниженной производительностью. Возражения службы эксплуатации, рекомендации подобрать прибор пусть, например, более низкий, но более производительный за счет большей длины, при этом игнорируются.

Были случаи, когда в здании, в котором в помещении кухни имелось остекление от пола до потолка (так называемые «французские» окна), а для отопления были пре­дусмотрены встроенные в пол конвекторы, жильцы, несмотря на возражения службы эксплуатации, отказывались от этих конвекторов, мотивируя это тем, что для отопления кухонь все равно предусмотрен «теплый» пол. В результате, оценив затраты на электроэнергию по итогам отопительного сезона, жильцы зачастую забывают о возражениях службы эксплуатации на этапе согласования и предъявляют претензии именно ей.

Таким образом, этап согласования является, с одной стороны, способом защиты службой эксплуатации своих позиций, но, с другой стороны, и способом выдачи владельцу квартиры рекомендаций, направленных в конечном счете на защиту его же интересов. В конце концов жильцы все же понимают, что требования службы эксплуатации не являются чрезмерными: никто не заставляет жильца, например, подбирать ту или иную цветовую гамму квартиры; но требования к инженерному оборудованию объективно определяются архитектурно-планировочными и конструктивными решениями самого здания и принципами работы этого оборудования.

Следует еще учитывать, что в условиях реальной эксплуатации отопительные приборы часто все равно будут закрыты шторами и не будут особенно выделяться в остальном интерьере квартиры, поэтому желание спрятать их «любой ценой» не всегда оправдано, и после разъяснений жильцы сами соглашаются с обоснованностью такого суждения. Учитывая многообразие предлагаемого различными производителями оборудования, всегда есть возможность подобрать его так, чтобы обеспечить требуемую теплопроизводительность, не нарушая целостности облика интерьера.

Здания с остеклением от пола до потолка вообще отличаются достаточно большими значениями трансмиссионных теплопотерь. Все же это решение в условиях нашего климата имеет ограниченное применение. Тем не менее, архитекторы в последние годы довольно охотно его применяют. В этом случае в качестве отопительных приборов принимаются встраиваемые в пол конвекторы или устанавливаемые на ножках вдоль окна низкие конвекторы.

Отопительные приборы зарубежного производства, даже имеющие необходимые сертификаты, тем не менее не всегда соответствуют нашим условиям. Сетевую воду химически подготавливают таким образом, чтобы защитить свое оборудование, и часто при этом уровень pH повышается до значений 10,5. Для стальных труб такой уровень pH обоснован, но для, например, алюминиевых отопительных приборов и даже биметаллических, в которых не удается полностью исключить контакт между теплоносителем и алюминиевой «рубашкой», такая вода приводит к возникновению интенсивной коррозии и разрушению резьбы (подробно данные вопросы были рассмотрены в статье В. И. Сасина «Отопительные приборы в современном строительстве», «АВОК», 2007, № 8). В сертификате требуемые значения pH отражены, равно как и требуемые значения температуры и давления, но владельцы квартир при покупке отопительных приборов не обращают внимания на эти требования.

Рисунок 2 (подробнее)   Схема этажного узла подключения поквартирных систем отопления и водоснабжения к вертикальным стоякам

Подразумевается, что подобного рода приборы предназначены для применения в коттеджах, в которых, во-первых, теплоноситель циркулирует по замкнутому контуру, в результате чего устанавливается электрохимическое равновесие, а во-вторых, давление относительно невелико. Об этих ограничениях недобросовестные продавцы или умалчивают, или сами о них не знают, и в результате подобные приборы появляются в многоэтажных и даже высотных жилых зданиях. После нескольких (4–5) лет эксплуатации, как правило, в холодную погоду, когда температура теплоносителя повышается, происходит разрушение прибора, в результате чего может быть залита как собственная квартира, так и квартиры соседей на нижних этажах. Служба эксплуатации занимает очень жесткую позицию, не допуская применение таких отопительных приборов, однако, к сожалению, иногда эти запреты жильцами обходятся.

В зданиях, эксплуатируемых нашей организацией, не разрешается применение в системе отопления медных труб. Вода, используемая в качестве теплоносителя, проходя по стальной трубе загрязняется мельчайшими частицами оксидов железа, и взвесь этих частиц оказывают абразивное воздействие на внутреннюю поверхность медной трубы, в результате чего последняя начинает разрушаться. Медь защищена тонкой пленкой окислов, и именно эту пленку повреждают механические частицы. В результате медная трубка буквально истончается. Грязевым фильтром эти частицы не улавливаются. Есть примеры, когда таким образом медные трубы были выведены из строя в течение четырех лет эксплуатации.

На настоящем этапе все новые здания, эксплуатируемые нашей организацией, проектируются с горизонтальными системами отопления. Об их достоинствах говорилось неоднократно во многих публикациях. С точки зрения жильцов несомненное достоинство – возможность проводить работы в отдельной квартире, не затрагивая интересы соседей. Например, часто вертикальные стояки в квартирах закрывались декоративной отделкой и в случае необходимости проведения каких-либо работ ее приходилось нарушать, кроме того, эти работы требовали времени, в течение которого стояк был отключен в ущерб интересам других жильцов. Были случаи, когда аварийный участок находился в квартире, владелец которой был в отъезде и не мог несколько дней обеспечить допуск в квартиру ремонтной бригады. Не следует забывать и о том, что только в случае поквартирных систем отопления возможно организовать поквартирный учет потребленной тепловой энергии и оплату по факту потребления. В новых домах, даже если теплосчетчики не устанавливаются, обязательно предусматривается место для их установки.

В зданиях, эксплуатируемых нашей службой, с 2000 года принята концепция организации поквартирного горячего и холодного водоснабжения. Стояки водоснабжения не прокладываются в пределах квартир – они вынесены в межквартирный холл, а ввод в квартиру выполняется посредством горизонтальной разводки, для которой используются полимерные трубы (обычно из сшитого полиэтилена, PEX) – так называемая тупиковая схема.

Для владельца квартиры такая организация водоснабжения в какой-то мере не совсем удобна, поскольку при отсутствии постоянного водоразбора (например, в течение ночи) горячая вода в квартирной ветке успевает остыть и жильцы вынуждены после открытия крана некоторое время ждать, пока пойдет горячая вода.

Однако с этим недостатком можно мириться, и жильцы, при объяснении им причин выбора такого решения, сами соглашаются с его обоснованностью, поскольку при таком расположении вертикальных стояков они лучше защищены от последствий возможных протечек и аварий. Как бы хорошо не были смонтированы вертикальные стояки, полностью исключить возникновение протечек и аварий не представляется возможным. Вертикальные стояки в высотных зданиях в настоящее время выполняются исключительно из стальных труб, поскольку полимерные не рассчитаны на такую комбинацию высокой температуры и давления (больше 10 атмосфер), которая имеет место в ряде зданий. Даже если использовать полипропилен, возникает проблема температурных удлинений. Стальные трубы стояков в любом случае не обеспечивают абсолютной защиты от возможных протечек и аварий, и жильцы готовы мириться с некоторыми неудобствами, поскольку при этом минимизируется потенциальный значительный ущерб от аварий.

В настоящее время на отечественном рынке присутствует сантехническое оборудование огромного числа производителей из разных стран, причем ряд устройств поставляются неофициально (так называемый «серый» импорт). Обычно при покупке того или иного сантехнического прибора владелец квартиры обращает внимание исключительно на внешний вид и функциональность. Технические характеристики часто не принимаются во внимание. Но в разных странах существует разные требования и разные условия подключения.

В зданиях, эксплуатируемых нашей организацией, в водопроводных сетях на вводе в квартиру обеспечивается давление на уровне 2,5 атм. Именно на такое значение настраиваются регуляторы давления, расположенные в лестнично-лифтовом холле.

Однако иногда жильцы, не имея представления и не поинтересовавшись техническими характеристиками и условиями подключения, устанавливают такие сантехнические приборы, которые только начинают нормально работать при давлении в водопроводной сети от 4 атм и выше. Это разного рода гидромассажные ванны, душевые кабины и т. д. В результате, не добившись от оборудования нормальной работы, жильцы предъявляют претензии службе эксплуатации, хотя все серьезные производители подобного оборудования в паспорте обязательно указывают, что его установка должна быть согласована со службой эксплуатации. Такое согласование, как видно из этого примера, – не прихоть сотрудников службы эксплуатации, оно делается в интересах самого жильца, позволяет избежать подобных ситуаций и избежать ненужных трат. Конечно же, и в таких случаях служба эксплуатации старается как-то помочь жильцу, внести индивидуальные изменения, но не всегда для того есть техническая возможность. То же увеличение давления в сетях горячего и холодного водоснабжения ограничивается наиболее слабым элементом системы – гибкими подводками.

В европейских странах применение трапов для приема аварийных стоков внутри квартир является практически обязательным. В нашей стране, наоборот, установка трапов в квартирах запрещена. Тем не менее, иногда в проектах внутренней планировки такое решение встречается. Для нормальной работы трапа необходимо пользоваться им регулярно. Зачастую владелец квартиры бывает в ней раз в неделю, к примеру, если в летнее время живет на даче. За время его отсутствия трап пересыхает и по квартире распространяется неприятный запах. В таких случаях часто претензии предъявляются к эксплуатирующей организации, люди жалуются, например, на неработающую вентиляцию. Единственный вариант, когда трапы с запахозапирающим устройством разрешены к применению, – душевые кабины в строительном исполнении. В данной ситуации жильцы предупреждаются о возможных последствиях.

Для отвода воды при аварийном сбросе рекомендуются к применению так называемые устройства защиты от протечек. Они бывают двух типов – электромагнитные и поворотно-шаровые краны с электроприводом. Электромагнитные устройства имеют большое гидравлическое сопротивление, из-за чего они довольно сильно зависят от водоразбора в соседних квартирах (начинаются так называемые скачки давления). В шаровых кранах этого не происходит. Эти моменты также разъясняются владельцу квартиры.

Служба эксплуатации рекомендует ставить владельцам квартиры фильтры более тонкой очистки, даже не для повышения питьевых качеств воды, а для защиты сантехнического оборудования. В настоящее время очень многое оборудование имеет в своем составе керамические элементы в запорно-регулировочной арматуре, которые очень чувствительны к механическим частицам. Выход из строя одного такого элемента вполне может быть сопоставим по стоимости с установкой дополнительных фильтров. Фильтры необходимо обслуживать, и здесь служба эксплуатации обращает внимание владельцев на необходимость предусматривать лючки для обслуживания.

Проектирование инженерного оборудования высотных зданий требует учета многих специфических факторов: усадочных явлений, температурных удлинений и прочих факторов, многие из которых можно учесть только столкнувшись с ними на практике.

Например, при применении канализационных труб из поливинилхлорида (ПВХ), кроме уже неоднократно описанных проблем с обеспечением пожарной бе­зопасности, была выявлена проблема с температурными удлинениями. В канализационную трубу попадают стоки, имеющие разную температуру. Оказалось, что при большой протяженности магистрали изменения линейных размеров участков труб в результате температурного расширения носят существенный характер. На этот эффект наложился фактор усадочных явлений в здании. В результате на ряде домов наблюдалась ситуация, когда тройники, которые опираются на плиты перекрытия, в результате совместного действия этих двух факторов просто трескались, в результате чего происходили протечки. Неприятно в этой ситуации еще и то, что подобные протечки не происходят в первый год после сдачи здания, когда практически во всех квартирах идет ремонт и последствия могут быть легко ликвидированы; это явление может иметь место, когда большинство квартир уже заселены, произведен ремонт и доступ к канализационным стоякам затруднен из-за отделки.

В результате это обстоятельство стало одной из причин перехода на применение в высотных жилых зданиях исключительно чугунных канализационных труб. Однако это решение определенным образом ограничивает возможности жильца в части выбора планировки квартиры.

Дело в том, что расположение отверстий для присоединения сантехнического оборудования в чугунных канализационных стояках задано достаточно жестко. Если присоединение сантехнического оборудования к поливинихлоридным канализационным магистралям возможно практически с любой стороны, поскольку тройник можно легко повернуть, то поворот чугунной трубы сопряжен с определенными сложностями – для этой операции необходим доступ в нижележащую квартиру, то есть такая операция возможна только на определенном этапе до окончания отделочных работ. Если же отделка нижней квартиры уже выполнена, то размещение сантехнического оборудования должно быть соотнесено с расположением присоединительных отверстий.

Жилищный кодекс РФ позволяет увеличивать «мокрую» зону за счет коридора. Владельцы квартир достаточно часто пользуются этим, и у службы эксплуатации нет возражений, если при этом выполнены все необходимые технические требования, в частности, проведены испытания гидроизоляции. Например, на наших объектах служба эксплуатации принимает гидроизоляцию мокрых зон только после испытаний на суточный залив и последующий контроль отсутствия протечек в течение трех суток.

Много нареканий вызывают проекты квартир, в которых предусматривается использование канализационных насосных станций. Дизайнер, размещая, например, кухню на большом удалении от канализационных стояков, предполагает осуществлять перекачку канализационных стоков посредством насосных установок. Между тем в технических характеристиках этих установок четко обозначена область их применения: загородные отдельные малоэтажные жилые дома и коттеджи. В рекламных же материалах эти ограничения явно не указываются, и у неспециалистов создается впечатление, что их можно ставить где угодно.

Кроме этого, несмотря на то что эти устройства и отличаются низким уровнем шума, шум при их работе все равно ощущается в соседних квартирах, что приводит к конфликтам между соседями, и разрешать такие конфликтные ситуации приходится службе эксплуатации. Поэтому в зданиях, принятых в эксплуатацию нашей службой, применение подобных установок не разрешается.